议完善高校物业管理制度的构建
一、高校物业管理法律关系的要素
(一)高校物业管理法律关系的主体
首先，高校是物业管理法律关系的核心主体。我国<物业管理条例>第六条规定:[业主就是房屋的所有人。"在高校物业管理法律关系中，业主是物业的所有人高校。值得强调的是物业使用人学生(也即是高校中承租人的一种)和其他[非所有权人"均不是基于高校物业管理服务而产生的法律关系中的[业主"，不能成为高校物业服务合同的当事人。无论是高校学生或者其它承租人直接抑或间接与业主(高校)联系，进而订立契约，租赁高校中的某一部分物业，还是业主(高校)委托物管公司将其所拥有之物业的某些部分租赁给承租人(包括学生在内)，承租人与业主(高校)之间的法律关系仍旧是租赁关系。其次，物业管理服务公司是我国物业管理法律关系中的重要主体之一。具体说来，它指的是根据物业管理服务合同接受业主委员会或者某一业主的委托，依照我国相关物业管理法律法规的规定和物业管理服务合同的约定，对指定区域内的物业进行专业化的管理并且获取相应报酬的一种法人。在高校物业管理法律关系
中，物业管理服务公司是由高校自主选聘，对高校范围内的物业提供专业化管理，因此是高校物业管理法律关系中的主体之一。结合我国物业管理行业所具有的行业*、专业化特点以及我国高校所秉持的[管理树人"[、服务立人"、[环境育人"的要求，笔者对物业管理服务公司的作用进行概括定位，大致包括以下四个方面:一是为高校师生提供舒适的生活环境和文体活动空间;二是为高校教学和管理提供内容多元化、具有实效*之服务;三是维护高校之安全和稳定，构建安全放心的*校园;四是通过各种专业化的措施实现高校物业的保值乃至增值。再次，高校学生是物业管理法律关系中的另外一个关键主体。严格说来，高校学生属于物业使用人的范畴，而物业使用人主要指的是物业的承租人，以及在实际上使用该物业的人。具体到高校范围之内，此时的物业使用人也叫[非业主使用人"，它指的是不具有该物业的所有权，但对该物业拥有使用权，并且依照物业管理法律法规、物业管理合同或租赁合同之规定或约定，可以行使一部分业*利的人。而处于高校管理下的高校学生，他们的第一个身份是作为学校行政管理下的被管理人，第二个身份是作为合法的民事主体与高校签订的住宿租赁合同关系的另一方当事人，第三个身份是享受物管公司提供之服务的另一个关键主体。学生接受物业管理服务公司的管理，享受其服务，高校学生虽然不是物业管理服务合同的当事人，但从其入学之时便已获得[非业主使用人"之资格，自然而然地成为了高校物业管理法律关系中无法替代的一方主体。这第三个身份正是区别于我国一般住宅小区物业管理的一个最为重大的差异，也是笔者
对高校物业管理法律关系进行分析研究的重要内容。
(二)高校物业管理法律关系的客体
一般意义上的物业管理法律关系的客体，通常指物业所有人的权利义务所共同指向的对象，即是合同所规定的物业和物业的使用及管理。物业管理法律关系的客体包括物业和物业服务行为。通常意义上所界定的物业，一般是指用于商业和居住的各类建筑设施。高校物业则是指高校范围内的用于教学、居住和商业的各类建筑物及其相关设施，此外还包括校内的道路、绿化地带和用于其他事务的场地。物管公司提供的服务行为作为高校物业管理法律关系的重要客体，其范围主要包括四个方面:教学楼、教工住宅楼、学生公寓和其它相关场地设施的综合管理。具体说来其主要工作包括各类建筑物的管理、保养与维护，水电设备、消防设备等相关设施的管理、维护与保养，校园道路的维护与疏导，停车场地的管理与维护，校园环境的保洁，校园绿化的维护，校园文化体育设施的维护等活动。
二、我国当前高校物业管理法律制度的缺陷
(一)学生的知情权和监督权难以行使
尽管高校学生对物管公司是否履行合同以及履行的具体程度享有监
督权，但是在现实的物管实践中，因为物业管理服务合同是高校与物管公司签订的，高校才是合同的相对方，而高校学生不是合同的相对方，并且物管公司还负有高校赋予的对高校学生的管理职能，物管公司通常是站在高校一边，仅仅对校方负责。在此情形下，学生的知情权和监督权缺乏一种方便可行的反馈机制来提供保障。除此之外，由于高校学生反映的意见不会直接导致物业管理服务合同的解除，更不会成为影响物管公司营利的决定*因素。所以，学生的意见往往被忽略，学生与物管公司在校园生活中所产生之纠纷时有发生，并且迟迟得不到有效处理，导致学生的知情权和监督权名存实亡。
(二)高校物业管理重管理轻服务
通过对比外国作法发现，高校的物业管理应当坚持[服务第一、管理第二"的原则，然而在现实中，有许多有着悠久历史的老牌高校通过对原有后勤保障队伍的筛选、整合，引进一些专业化的物管人员，重新培训物业管理队伍，取得了国家承认的物业管理资质，逐步发展成为较为专业的物管公司。但是，这样的物业管理部门并不进行*法人的登记注册，难以按照市场经济规律和企业运行机制办事，也不进行*的财务核算，不向业主收取物业管理费。在这种自身管理队伍管理模式下，高校物业管理都是重管理、轻服务。造成这种现象的原因是:这样的物业管理部门不是专业物业管理公司，没有建立现代企业制度，仍然把自己当作高校的职能部门，对学生行使管理职能。而
对于那些通过公开竞标方式引进的专业物管公司，它们本应把学生奉为[上帝"，好好履行服务职能，但由于在现实运行过程中，高校将部分行政管理权交由物管公司代为行使，客观上造成了管理职能大于服务功能。因此，我国的高校物业管理仍旧处于[重管理轻服务"的状态。
(三)高校缺乏专业的物管制度
大学生在高校范围内应当遵守<大学生行为准则>和高校物管制度，然而，由于高校缺乏专业的物管制度，这在客观上造成了学生和物业服务企业把<大学生行为准则>当作物业管理制度，物业服务企业基于<大学生行为准则>规范大学生的行为，大学生基于<大学生行为准则>而接受[服务"。这就使得物业管理行为的*质变得更加模糊不清，大学生搞不清物业管理行为到底是行政法上的教育管理行为还是民法上的物业服务行为。
(四)缺乏物管问题受理机制
在我国现行的相关物业管理法律制度中，高校既是业主，同时又兼具业主委员会职能，可谓集业主委员会与业主为一体的双重身份。如果高校学生能够绝对信任高校，高校又能够很好地维护学生利益，双方共同对物管公司进行全方位多角度的监督，那么必然形成一种良*循
环，更好地完成物管工作。要实现这一美好设想，就必须在学生向高校反馈意见方面开辟一条新的监督渠道，然而在现实中，主动设立受理学生反映物管问题的[接待平台"抑或[受理机制"的高校屈指可数。细究其原因，大致有三点:首先，从利益关系上讲，高校与物管公司所订立的物业管理服务合同是一份[双赢"的合同，在学生管理方面，其利益是一致的;其次，从行政关系上讲，高校与学生在教育行政管理关系中所处地位不平等，高校考虑的问题较多，不会一味地替学生说话;再次，从民事关系上讲，学生与高校订立了住宿租赁合同，双方的地位虽然平等了，但却处于管理者与被管理者的位置，处理问题时难免会出现对立的一面。
三、完善我国高校物业管理法律制度的几点建议
(一)制定专门规制高校物业管理的法律、法规和规章
高校物业管理是我国一般物业管理中较为特殊的领域，而现行的法律规范在调整力度和适用内容上都无法与现行高校物业管理的实际相适应。所以，应尽快改变高校物业参照普通居民住宅小区进行管理的现状，适时*有针对*的管理规则，进而填补我国高校物业管理方面的法律空白。经过比较，我们认为我国*地区的管理经验颇具借鉴之价值。在*地区，现行<公寓大厦管理条例>(以下简称<条例>)并未使用[业主"这一术语，反而采用了[住户"这一概念。
同时，在<条例>的第三条第十项将[住户"范围作出了详细界定，具体包括3类人:[区分所有权人"、[承租人"和其他经[区分所有权人"的同意，取得某一部分物业的专有使用权者。<条例>的这一规定，无疑是将所有权人之外的实际使用者纳入<条例>调整之范围，有利于更好的维护[承租人"和其他经[区分所有权人"之同意取得某一部分物业之专有使用权者之利益。<条例>所称[住户"是某一具体建筑物的实际使用者，其虽不能像[区分所有权人"那样对建筑物的相关事务拥有决策权，并且作为[非区分所有权人"的这一类[住户"也无权参与[区分所有权人会议"(相当于业主委员会)。但是，我们知道建筑物的管理必定直接影响到各类[住户"的物业使用，有鉴于此，*<条例>赋予各类[住户"推选管理委员会或者管理负责人的权利，从而为各类[住户"提供了一条可行的渠道，借此方式参与物业管理。因此，我国高校物业之管理参照*之<条例>及其制度模式较为可行。通过制定专门规制高校物业管理的法律、法规和规章，赋予学生与高校同等之主体资格，完善学生在高校物业管理法律关系中的权利义务，从而能够更好地维护学生的合法权益。
(二)设立学生反映物业管理问题的接待平台或受理机制
高校与学生存在教育行政管理关系，应当为学生提供良好的学习环境;高校与学生还存在住宿合同关系，应当为学生提供良好的住宿环境。不管处于哪一种法律关系下，高校都有义务听取学生反映物业管理问
题并采取积极的措施。本着[管理育人、服务育人、环境育人"的教学理念，高校应当设立学生反映物业管理问题的接待平台或受理机制，认真听取学生的意见，对学生所反映的问题采取有力的措施及时予以解决。
(三)设立高校物业服务企业准入制度
高等学校物业管理的主要对象是大学生，他们的头脑中充满着各类活跃的新思想、新理念、新信息，具有较高的综合素质，懂得如何接受物业管理，享受物业服务，知道如何判断物业管理的合法、合理*，以及如何维护自身的合法权益。由于高校主要成员的特殊*以及高校物业管理法律关系比普通住宅小区的物业管理法律关系要复杂得多，这就给高校物业服务企业提出了比管理普通住宅小区更高的标准。从事高校物业管理的人必须具备比普通物管人员更高的文化素质、道德修养、工作能力、管理手段和服务质量，从事高校物业管理之公司企业必须具备与之相当的资质、相应的等级。而欠缺相当资质的物管公司必须通过相关部门认可的考评和培训，提高物管人员的综合素质和管理技能，否则不能通过行政管理部门的审批，不能从事高校物业管理服务。通过这一措施缓解当前普遍存在的学生与物管公司之间的紧张关系，减少对物业管理的抵触情绪和纠纷，营造更*、更适合学习的校园环境。
(四)制定高校物业管理规则
由于我国高校缺乏专业的物业管理规则，这在客观上容易造成学生和物业服务企业把<大学生行为准则>当作物业管理规则。这就使得物业管理行为的*质变得模糊不清，大学生分不清物业管理行为到底是行政法上的教育管理行为还是民法上的物业服务行为。这就要求我国高校、物业服务企业和学生(学生选派代表)三方一起制定与<大学生行为准则>相区别的<高校物业管理规则>，在其中详细规定安全保卫制度、留宿外来人员登记审批制度、作息制度等等。同时在<高校物业管理规则>中详细规定大学生所应遵守的[物管行为"，并且通过讲座或者班会的形式认真引导和鼓励大学生规范自己的"物管行为"，从而在物业管理问题上正真做到有章可循、认真遵守、严格执行。如此一来，大学生就能明确分辨物业管理行为到底是行政法上的教育管理行为还是民法上的物业服务行为，从而更好地维护学生的合法权益。
作者:潘远斌 单位:重庆大学城市科技学院议完善高校物业管理制度的构建责任编辑:陈老师
